大阪市で不動産の任意売却を専門に扱う㈱エイミックスです。住宅ローンの返済が出来ない、既に支払っていない、競売開始決定の通知がきた等今後の対応が解らない!!そんな方達とのやり取りやそれにまつわる任意売却のお話をご紹介します。
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→任意売却,破産管財,不良債権処理に特化した不動産業者エイミックス

収益物件を取得する際に現状のレントロールを見直しして現段階の賃料設定にひきなおして、収支のバランスを見て購入しますが・・・!

弊社で取得した大阪市のオフィスビルなのですが、前所有者が空室を埋める為に相場賃料よりかなり安く貸されておられていました。

購入前にこの部分について賃料設定を今より当然高く見積もっていたのですが店子様のほうも、おいそれと「そうですか、はいどうぞ!」とは言ってくれません。

ある時点で折り合いをつけなければ訴訟ということになるので・・・?
収益不動産を購入する再には事前にこの事をしっかり頭に叩き込んでいかないと

怪我をしますので、想定利回りでの購入の際は細心の注意が必要だと思います!


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通常の不動産の取引において、瑕疵担保責任の免責と言う事は殆ど無く、個人間の売買では2年、不動産業者が売主の場合は主要な部位については10年その他は2年と大体が決まっております。

しかしながら、任意売却においてはこれが一切無いというのが普通であります。
何故なら、そのような資力が無いからです。当たり前ですよね・・・!

現況状態確認表や付帯設備表が無しというケースも多々あります。

それと、破産管財人などは裁判所の許可を取って売却するにあたり瑕疵担保責任を負っていたならば大変な事になるので最初から条件をつけています。

競売についても同様です。
あくまでも、現状有姿、境界確定無し、動産類においても放置したままの引渡が当たり前です。

ですから、競売にしろ任意売却にしろ購入の再にはそのあたりを考慮して(案外残地物撤去に費用がかさみますので)資金計画をしてから購入してください。


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不動産任意売却で抵当権者と評価が分かれるのが収益物件である。

ここ最近競売等での落札価格が高くなってきているために抵当権者もかなり、任意売却時の評価額については最低価格が安いのにも拘らず、担保抹消の金額についてはかなりの数字を示してくるようになりました。

現在進行中の1つである任意売却の案件でもそうである!

当社の査定額より約500万円の差が有り、当社としても数億の物件での500万円の差であれば難しくは無いのだが・・・?!

総額が約5000万円位での不動産の任意売却で10%の差額となると非常に大きい問題である。

売出価格をつける場合買主様に迷惑をかける訳には行かないので、ここ最近に至っては約1年前より売出価格を少し高めの設定をして売り出さないと担保抹消に応じて

いただけなくなるケースがあるのでかなり気をつけて査定をしています。


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最近任意売却の相談で少し多くなってきたのが賃貸にだしておられての任意売却相談です。

通常はローンの支払いが困難で競売になった時にあわてて賃貸人様に報告をされるケースが多いのですが、

私共に相談されるお客様は金融機関から紹介される方が多いため競売前の相談となり、賃貸人様にしかるべき連絡をして売却させていただいています。

オーナーチェンジでOKの価格であればいささか簡単な任意売却なのですが、実勢価格が高く、その査定額で計算して家賃の利回りが低い場合は賃貸人に出て行ってもらって所有権売買をしないといけないケースになります。

その場合において、賃貸人と交渉になるのですが・・・!

賃貸人にとっては退去などというのは寝耳に水でして、理由を順序良くお話しても中々納得してくれないのが現状です。

ましてや競売にでもなれば差入れした保証金も戻らないという説明を受け愕然となられるわけです。

しかしながら、ここで話を付けれなければ任意売却業者としては仕事になりませんので交渉をします。

家賃を半年間くらい未払いにて結構ですので半年後に出て行っていただく書面を戴くようにするのです。

半年分の家賃というとそこそこの金額になるので賃貸人も渋々了解していただけるというわけなのです。

賃貸人が購入してくれれば一番楽なのですけどね・・・!


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