大阪市で不動産の任意売却を専門に扱う㈱エイミックスです。住宅ローンの返済が出来ない、既に支払っていない、競売開始決定の通知がきた等今後の対応が解らない!!そんな方達とのやり取りやそれにまつわる任意売却のお話をご紹介します。
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→任意売却,破産管財,不良債権処理に特化した不動産業者エイミックス

本日は収益物件兼自宅付きの任意売却の取引をさせて頂きました。

担保権者が少なく任売としてはあまり難しくない債務整理でしたが、いかんせん自宅兼用なのでリースバックが条件となりそのあたりの調整と価格の調整が難しかったですが無事取引が出来てよかったです。

売主様は本物件について愛着もありまた長年そこで暮らされているわけですから手放すのが本当つらそうでしたがなんとかリースバックという方法で自宅を死守する方法で納得してもらいました。

相談があり無事決済を迎えるまで、任意売却には本当色々なドラマがあります。住宅ローンで悩まれている方相談是非してみてください。


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3月に購入した収益不動産のリフォームがかなり出来てきました。

1階に店舗があったのを駐輪場に変更して賃貸人の方達に快適に住んでいただこうと変更しました。

それと、ごみ置き場を新設しました。玄関ホールもシャンデリアをつけてダウンライトを入れて、そしてタイルを張替えかなり良くなりました。

仕上げはポストです!!30日には出来上がりそうです。

工事中には色々な事がありますよね!なんと汚水管が水漏れが・・・・・
明日設備屋さんに立ち会ってもらいます。大事にならずに上手くとまりますように。


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3大圏商業地 公示地価15年ぶり上昇 都心宅地は20%超も

 国土交通省が二十三日発表した平成十八年一月一日現在の全国の公示地価によると、東京、大阪、名古屋の三大都市圏の商業地がいずれも三年以来十五年ぶりに上昇に転じた。上昇率は東京が1・0%、大阪が0・8%、名古屋が0・9%。住宅地も都心回帰の流れで東京都や名古屋市などでプラスになるなど資産デフレからの脱却を印象づけた。
 全国平均の商業地と住宅地は十五年連続で下落したが、下落幅は前年(商業地5・6%、住宅地4・6%)に比べて縮小し、いずれも2・7%だった。
 三大都市圏のうち東京の商業地では、高級ブランド店の集積が進む表参道(渋谷区)や銀座(中央区)に加えて、住宅地の南青山や南麻布(ともに港区)でも前年比で20%以上上昇した地点が続出。都区部全体の商業地の上昇率は3・7%(前年0・5%下落)、住宅地は2・2%(同0・3%下落)だった。
 都心周辺の東京都武蔵野市や千葉県浦安市などでも商業地、住宅地ともにアップ。昨年開業した「つくばエクスプレス」沿線の場合、茨城県守谷市全体の住宅地は14・2%上昇した。
 経済の好調な名古屋圏では、名古屋近鉄ビルが全国の商業地で上昇率トップに躍り出たほか、全国上位十地点のうち八地点を占めた。今年十月開業のオフィスビルにトヨタ自動車の海外営業部門が移転するのに伴い、関連企業の集積への期待感も地価を引き上げたとみられる。
 大阪圏では、駅前再開発の進む大阪市や、観光客の増える京都市で上昇したほか、札幌や福岡市の中心地では、上昇率が10%台の地点も登場した。
 一方、地方圏で商業地の落ち込みが拡大した熊本県は7・4%ダウン。秋田県や青森県の商業地も10%下落した。大型店の郊外進出により、中心市街地の空洞化に歯止めがかからない状況を反映した格好だ。
 国交省は「全国的にみれば、まだ資産デフレが底を打ったとはいえない」と分析。主要都市で地価上昇がみられた点には、「収益性などで説明のつかない高値取引もみられるが、全体的に健全な取引」とし、バブルではないとの考えを強調した。(産経新聞より引用)

3大都市圏の商業地が上昇している。これは当然、利回り狙い投資マネーが流れ込んだ結果である。

今回の値上がりはバブルの時とは違い「利回り収入」と「値上がり益」との2つがある。キャピタルゲインだけのバブルとは違うため投機色はないように見える。

しかし、私が肌で感じるのは利回りがかなり低下してきているのでやや値上がり益重視になりつつあるようにも見える。


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3月20日の朝刊より記事抜粋

「経済産業省・中小企業庁は20日、中小企業向け融資を公的に債務保証する信用保証協会の信用保証制度について、連帯保証を4月1日から原則廃止する方針を明らかにした。

今月中に全国の信用保証協会に通達する。経営破たんすると、連帯保証人となった経営者の家族や知人までが債務を負い、再起が難しくなることなどに配慮した。

ただし、<1>経営者が高齢者や重病<2>追加的な保証を受けるため、積極的に連帯保証人を引き受ける申し出がある――などの場合は連帯保証を認める。

これまでも、5000万円以下の無担保融資には連帯保証人を付けないよう同協会に要請していたが、地域によっては連帯保証人を求めることが多く、2004年度に約120万件あった保証承諾件数の2割程度は連帯保証人を付けていた。

連帯保証の廃止で、同協会が倒産リスクの高い企業の保証を断るケースが増える恐れがあるが、4月からの新制度では、これまで一律1・35%だった保証料率を細分化し、企業の経営状況に応じて0・5~2・2%とすることを認め、保証しやすくする-----」

上記記事内容が昔からそうであればと考えます!

現在も保証協会がらみの任意売却を数多くさせていただいていますが、保証人がある場合の任意売却は大変悲しい現場を見る機会が多かっただけに、今回のこの記事はないよう通りいけば、不幸になる方が少なくなると思いました。


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3月は毎年ですが不動産が活発に流通する月です。

人事異動に伴う引越しや、就職に伴う引越しなど本当に通常の月の3~4倍の人の動きがある月ですね!

今年も例年通り取引が活発であり、本日は祝日では有りますが出勤して仕事をこなしております。

期末というのは債権者も期日までに回収金額の確定をさせたいようで、区切りをつける締めでもある。

日本人は特に区切りをつけるのが好きな人種でもあり4月からの新年度に向けて皆がんばるという感じですね・・・!

弊社は決算は5月なのであまり追い込みはしていませんが、周りの気分に乗せられて頑張っています。


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HPをリニューアルしてから、約半月が経ちWEB製作会社の方達に無理難題をお願いし、よりよいHPになるようにプログラムを改造してもらっています。

このHPを作っていただいて業者様は非常に良心的で価格も安価で弊社のHPをリフォームしてくださいました。

若し、紹介して!ということなら連絡下さい!
来週にはバージョンアップしたHPに変わっていると思います。


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不動産の任意売却にはつきものの担保権者との調整があります。

抵当権者は1円でも高く回収をしたいと言うのが本音であり、こちらからの提示した買付証明書若しくは配分案などなかなかOKとすんなりとは行きません!

住宅金融公庫などは売り出す前に査定書を作成し価格の同意を取り付けてから売却活動をしますので契約が解約されるケースはあまりないですが、後順位についている抵当権者のはんこ代で駄目になることもシバシバあります。

そこはそこで、債権の調整を私共が図り最終取引に漕ぎ着けるのですが、大きな不動産も小さな不動産もやることは同じなので苦労は一緒です。

本当任意売却は各担当者との十分なすりあわせが大切ですね!
やり方を間違えると競売・・・という風になるので、しっかりと業者を選びましょうね!!


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本日は相続物件の任意売却についての相談があるとの事で奈良県まで行ってきました。

内容は娘様がお亡くなりになり、所有していた不動産を処分するにはどうすれば良いのかと言う質問でした。

この娘様には子供が2人いてまだ未成年でもあり相談者の方は不動産以外に財産もないため相続放棄をさせて全てが終わったように思っておられたようです。

ところが、抵当権者から連絡が入り子供さんが放棄をしたら相談者の方が相続人になるのですよと言われあわてて弊社に相談がきたということです。

一般の方はやはりこのような感じで放置している場合が多いのだなーと思いました。

財産目録を作り、設定金額より高値で売れるようにする事が出来ればと思い、査定書を今作成しているところです。


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本日、午後3時からは大阪市中央区の収益不動産の入札が行われました。
弊社も入札窓口となっており、弁護士事務所にて参加しました。

弊社のお客様が「必ず落札したい!」という事だったので非常に楽しみに参加しました。

結果は見事・・・・・最上位でありました。
本当に良かったです!

明日から、各抵当権者様と抹消交渉に入っていきます。
本当に本日は久しぶりに緊張しました。


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2月28日(金)に幣社が購入しました収益一棟マンションです。
新深江収益マンション


地下鉄千日前線新深江駅徒歩5分のところにある、2DKタイプのマンションです。

1階に店舗があるのですが、自転車置き場がなくマンションのイメージが悪いため収益を見込んでいました店舗を駐輪場にすることにしました!

それと、玄関先にゴミ捨て場があったのでそれも撤去していいものを新設する事にしました。

中古の収益一棟売りマンションは、やはり傷んでいるケースが多いので、購入時点で入居者の方達に喜んでいただくためにも、リニューアルするのが良いと思います.


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